Европейская реновация
Всратая музыка
В комментариях к данной публикации на фб писали, что это Мюнхен.
Всратая музыка
В комментариях к данной публикации на фб писали, что это Мюнхен.
Ребята, может кто порекомендовать компанию. Кто реально сталкивался с затоплением и работал с такой компанией, или родственники/друзья пользовались услугами.
Не могу найти адекватного исполнителя.
Пожалуйста, не кидайте мне первые попавшийся контакты из поисковиков. Я их до тошноты обзвонила за неделю.
Запрос - необходима компания по оценке ущерба после затопления. Город Екатеринбург.
1 извещение управляющей компании о предстоящей оценке
2 личный выезд на объект специалиста инженера
3 включение в отчёт повреждённой заливом мебели
4 включение в отчёт отделки
5 ценник по Екб в пределах 10 000
6 формирование отчёта в электронном виде с цифровыми подписями либо в бумажном
7 наличие необходимых лицензий
Казалось бы, ничего сложного, но, оказывается, в Екатеринбурге серьёзная проблема найти компанию эксперта.
скрин новых налогов от минфина
Налоговая реформа продолжается, Минфин выкатил новые условия, смотрите выше скрин.
Кстати самозанятость не трогали и оно выгодно, 6%, вместо 13%, там лимит тоже 2,4 млн в год. Кстати облагаться будет только разница по шкале выше. У меня самозанятость.
При доходе до 2,4 млн рублей в год в виде дивидендов и процентов по вкладам налог составит 13%, выше — 15%, — предложение Минфина.
Да многие скажут, все равно столько не получаем, но ведь когда то было и 10% налог вроде на дивы, потом 13%, а что будет дальше? Неизвестно, глядишь и 15%, в сша вообще 30% и для нерезов у нас 30%, ну думаю не мало и тех, кто попадает под 15% от дивов, просто в абсолютном значение, их да мало, вообщем не приятно, осадок остался.
Как уже было отмечено выше, налог в 15% затронет лишь ту часть дохода, которая превышает 2,4 млн рублей.
Но вы думали это все? Нет, вот еще негативчик для инвесторов. Налог на прибыль компаний повысится с 20% до 25%. Повышение налогов ударит по дивидендам и притоку средств на фондовый рынок России. Аналитики прогнозируют, что на 6,3% — на столько снизятся прибыль и дивиденды компаний из-за роста налога на прибыль с 20% до 25%. Рынок потеряет около 600 млрд рублей дивидендов в год.- считают эксперты
Еще негатив для компаний. НДПИ на добычу железа увеличить на 15%. НДПИ на производство калийных удобрений увеличить в 2,3 раза, фосфорных — 2 раза. Рост НДПИ на удобрения и металлы — негатив для соответствующих компаний: НЛМК, ММК, Северсталь, ФосАгро.
Продлить действие инвестиционного налогового вычета (бессрочно), это хорошая новость.
Еще негатив про недвижимость. Сумма от продажи квартиры, превышающая 2,4 млн рублей, будет облагаться по ставке 15%, сумма ниже — 13%. А ведь 90% квартир сейчас продаются по цене выше 2,4 млн.
Больше сделок и оперативных новостей в моем телеграмм канале https://t.me/EvgeniyFokin подписывайтесь.
И это еще не все, тут основное что касается нас инвесторов, постарался написать, может какие будут доработки еще. Что думаете по этой реформе? Ведь богатые будут больше платить, справедливо?
Думаю, что вы заблуждаетесь. Давайте попробуем сделать примерный расчет на случайном объекте, например: Новосибирск, ЖК «Сакура парк». Данные взяты из телеграм-бота DomAnalyticsBot, по проектным декларациям застройщиков:
Средняя цена – 160 тыс. руб. за м2, себестоимость 50 тыс. руб. за м2. Казалось бы, вот ********, накручивают в 3,2 раза! Но давайте считать. Себестоимость рассчитывается по общей площади объекта, а не продаваемых площадей квартир. Квартир в объекте, как мы видим, только 52% от общей площади, а остальное – это коммерческие помещения, парковки и кладовки, на которые цена совсем другая и коих в объекте около 36% (оставшуюся площадь занимают стены, коридоры и т.д.). То есть сравнивать эти величины (себестоимость и среднюю цену квартир) напрямую некорректно. Попробуем посчитать прибыль застройщика из абсолютных величин.
Сначала доходную часть. Допустим, все квартиры по цене 160 тыс. за м2 дадут выручку примерно в 3 677 млн. руб.; коммерческие помещения, парковки и кладовки (давайте возьмем в среднем по максимуму – например, по 130 тыс. за м2) – еще 2 091 млн. руб. Итого, около 5 768 млн. руб. (учитывая, что продано уже 86%, средняя цена на квартиры вряд ли будет сильно выше, а нежилые взяли с запасом).
Расходная часть:
1. Стоимость строительства – 2 234 млн. руб. (50 тыс. руб. за м2).
2. Земельный участок – 400-500 млн. руб. (расчёт примерный, стоимость 34% от общего ЗУ).
3. Реклама, маркетинг – от 400 млн. руб. (расчет примерный из среднеотраслевых расходов).
4. Содержание служб застройщика – еще миллионов 100 сверху.
5. Проценты по кредитам (тут, похоже, линия на 3 дома, исходим из размера на этот дом) – примерно от 100 до 200 млн. руб. за весь период кредитования.
Итого получаем 3 434 млн. руб. (исходя из верхней планки). Но стоимость строительства, исходя из ПД застройщика, кажется заниженной (может занижаться по разным причинам, чтобы, например, получить кредит в банке). Проверяем в DomAnalyticsBot средние данные по региону:
То есть, как минимум, занижение на 16%, а учитывая параметры данного объекта, может быть выше и на 20%, а это дополнительно удорожание еще на 447 млн. руб. Итого, реальные расходы составят 3 881 млн. руб.
Отнимаем от 5 768 – 3 881 = 1 887 млн. руб., получаем прибыль до налогообложения. Это примерно 33% от выручки. Важно, что мы еще не учли: налоги и всю выручку от коммерческих помещений, парковок и кладовок застройщик получит явно не быстро.
Расчеты примерные, но общую картину, на мой взгляд, показывают.
Несмотря на все это, доходность достаточно хорошая, в результате чего мы видим на примере Новосибирской области целых 143 застройщика и 674 строящихся дома! При этом не продано 38%.
Дано: трёшка 2 690 000 без ремонта в хорошем районе (инфа есть в предыдущих постах) 58,8 кв м
Сумма ипотеки (примерно) 2,3 млн
Срок: 15 лет (до декабря 2032г)
Процентная ставка 9,5%
Переплата на момент взятия ипотеки около 2,4 млн
Ежемесячный платёж около 24тыс
Ипотека взята в декабре 2017г
Погашена в мае 2024г
До 2019 мы не платили досрочно. Первые пол года мы занимались только ремонтом, сами жили в квартире свекрови, дальше продолжался ремонт, траты на мебель и т.д.
Это скопированные последние строки из графика платежей. Выделено жёлтым- дата внесения досрочного платежа.
То есть, например, на 31 мая 2020 г был внесён осрочный платёж (замечу, что списание платежа происходило 14 числа каждого месяца) и по пересчету:
последний платеж 14 ноября 2030
вторая сумма - это сумма основного платежа - 20 801,78 р
третья сумма - это платёж по процентам - 167,84 р
четвёртая сумма - это итоговая по сумме основного долга и по процентам.
Ниже:
Сумма кредита - это то, что изначально было взято.
Сумма переплаты: итак понятно (переплаченные проценты)
Итоговая сумма.
После каждого досрочного платежа копировала данные в ворд
На самом деле досрочные платежи для меня стали некой зависимостью. Я видела, как красиво уменьшаются проценты по кредиту. При чем, достаточно внести хотя бы на 1000руб больше, чем основной платёж и вуаля! Сумма 1000 превращалась в уменьшение процентов на первых этапах на 5тыс! Разве это не кайф смотреть, как циферки падают?! А если мы платили досрочно 20тыс плюсом к основному платежу - прикиньте какая красота
Скажу сразу, что возврат налога нужно делать обязательно. Всё, что мне вернули (а мы возвращали всё только на меня, мужа не задействовали в этой ипотеке) - всё шло на досрочные платежи. Вернули мы 260тыс полностью (это по закону), вернули 13% от суммы выплаченных процентов (у нас это около 120тыс получилось). Так же я возвращала за: обучение на доп.занятия по кружками дочери, свое обучение (третье высшее - тоже положен возврат), за мед.обследования и дорогостоящие лечения (например, путёвки в санаторий, там тоже 13% возврат), какой-то процент от страхования за ипотеку (не вникала сколько там, но тоже возвращали).
Так же любые сверх-деньги, на которые я не рассчитывала (подработка, продажа авито, неожиданная премия) - всё шло на досрочные платежи ипотеки.
После апреля 2023г я уже не вела эту таблицу, сумма остатка была совсем не большая. Как видно по последнему фото на 12.04.2023г переплата по процентам около 944 тыс.
В итоге у нас сократилась переплата примерно до 910тыс.
Итак:
Стоимость квартиры 2 690 000
Выплаченные проценты 910 000
Стоимость ремонта не считаю. Судя по комментариям в прошлом посте - многие бы потратили значительно меньше суммы. А вообще, если не делать ремонта, то и вовсе можно было не тратиться по этой статье 😁
Итог: 3 600 000.
Стоимость нашей квартиры сейчас от 5,5 млн (узнавали, была мысль продать и купить дом, с двумя детьми площадь уже маленькая, о расширении будут ещё посты)
По использованию технологии в малоэтажном и многоэтажном строительстве в прошлых постах.
Кратко в видеоролике
Стадии производства эко домика (Дом Хоббита)
Бетонный модуль на заводе
Доставка на участок
Доставить землю, насыпать холм,засеять траву
Радоваться жизни на сэкономленные при строительстве и эксплуатации средства...ну или ждать Гендальфа
Большой дом - из нескольких модулей. Тогда фасады с 2 сторон - всё равно дешевле, чем обычный дом
Видео с разными фасадами
По официальным данным в России меньше 1% составляют миллионеры Но даже если это ошибка и миллионеров несколько %, для остальных людей это хороший вариант решить проблему с жильем не влезая в ипотеку до старости